Pronájem bytu – daňové souvislosti
Znění pro rok: 2016, 2015, 2014,2013
Příjmy z pronájmu bytů podléhají zdanění podle § 9 odst.1, písm a) zákona o dani z příjmů (586/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Ve formuláři daňového přiznání Příloha č. 2.
Kdo zdaňuje
Příjmy zdaňuje vlastník bytu prostřednictvím podáním daňového přiznání na FÚ.
Pokud je byt ve společném jmění manželů, zdaňuje (podává přiznání) všechny příjmy jen jeden z nich.
Není potřeba živnostenský list. Není nutné hlásit se u zdravotní pojišťovny nebo na sociálce.
Registrační povinnost - byla pro příjmy z pronájmu od roku 2014 zrušena
Příjmy
Co se nezahrnuje do příjmů a z pronájmu:
Součástí nájemného nejsou úhrady za ceny služeb spojených s užíváním bytu. Tedy do příjmů z pronájmů se nezahrnují zálohy za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávka vody z vodáren, kontrola a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou apod. Tedy zálohy všech služeb, které pronajímatel po skončení roku zúčtovává se skutečnými výdaji za tyto služby.
Pozn. Je dobré tuto skutečnost uvést do nájemní smlouvy.
Pokud ale některou ze služeb poskytuje sám pronajímatel, pak jsou přijaté zálohy jeho příjmem.
Výdaje
Příjmy ke zdanění je možno snížit o výdaje:
a) ve výši vypočtené procentem z příjmů (tzv. paušál)
nebo
b) v prokázané výši
a)
Ø Pokud použijeme pro výdaje výpočet „paušálem“, stanovíme je ve výši 30% z příjmů obdržených za pronájem. Vypočtenou částku odečteme od dosažených příjmů a máme základ daně.
Ø V takto stanovených výdajích je všechno. Tedy i případné odpisy, pokud bylo zahájeno odpisování bytu.
Ø Není nutné vést žádnou evidenci výdajů pro případnou kontrolu FÚ.
Ø Vedou se záznamy o příjmech a evidence pohledávek vzniklých v souvislosti s pronájmem
bb)
v U prokazatelných výdajů vedeme vždy záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci pohledávek a závazků, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud je vytvářena, mzdové listy, pokud jsou vypláceny mzdy apod.
v Lze uplatnit veškeré výdaje na opravy bytu (např. výměna oken za stejný rozměr, výměna rozbité vodovodní baterie), na údržbu (např. malování), na pojištění, na vybavení domácnosti (pořízení lednice, pračky, varné konvice, nábytku atd). Opravami a údržbou odstraňujeme opotřebení nebo poškození původní věci.
v Schovávat (archivovat) všechny stvrzenky o nákupu jako doklad
v Možno uplatnit i výdaje na auto – dojíždění k místu pronájmu
v Lze uplatnit odpisy pronajímaného bytu. Odpisovat lze pouze byt a podíl na společných částech domu, ne pozemek. Pokud je v kupní smlouvě sjednána celková cena za byt vč. pozemku, je potřeba ho oddělit. Lze odepisovat rovnoměrně nebo zrychleně v 5. odpisové skupině s dobou 30 let. Způsob výpočtu odpisů v §30 a 31 daňového zákona (č. 586/1992). Bez odborných znalostí stanovit odpisy je pro laika obtížné. Odpisuje každý spoluvlastník z hodnoty svého podílu bez ohledu na to, jak postupují ostatní spoluvlastníci. Odpisujeme ze vstupní ceny. Je známa např. z kupní ceny. Při nabytí nemovitosti zděděním nebo darováním jde o cenu ze znaleckého posudku pro účely darování nebo dědění. Je-li doba od nabytí delší než 5 let, je potřeba stanovit tzv. reprodukční pořizovací cenu (nový odhad) již při zahájení pronájmu.
Co se nezahrnuje do výdajů:
Tak jako výše uvedené přijaté platby za zálohy na služby nezahrnuje pronajímatel do příjmů, tak zároveň nezahrnuje vydané platby za tyto služby ani do výdajů.
Dále nelze uplatnit např.
- Splátky jistiny úvěru na pořízení bytu (splátky úroků z úvěru by mohly být uplatněny jako odpočet od základu daně)
- Technické zhodnocení v součtu nad 40 000 Kč ( vybavení bytu je pevně spojeno se stavbou), např. elektroinstalace, WC, vany, umyvadla, dřezy, baterie, sporáky, karmy, bojlery, digestoře, vestavěný nábytek, obklady stěn, okenice, mříže, rolety, žaluzie, vyzdění bytového jádra namísto umakartového atd. (musí se odpisovat, nelze dát do výdajů jednorázově doklad za pořízení). Technickým zhodnocením navyšujeme cenu bytu.
Výdaje zahrnujeme jen ty, které byly vynaloženy ve zdaňovacím období za které přiznáváme daň. Výjimku tvoří tzv. zřizovací výdaje. Můžeme zahrnout nezbytné výdaje z předchozího roku bezprostředně předcházejícímu zahájení pronájmu
